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物管公司成本控制中存在的問題與優化策略
發布時間:2020-10-13

  摘    要: 隨著人民生活水平的提升,對于物業管理的需求不斷攀升,物業管理公司也由此如雨后春筍般快速涌現,物業管理行業間的競爭也越發激烈,物業管理公司想要在當前的市場環境中實現持續發展,成本控制是其管理的重心。本文從成本控制的目的出發,闡述了物業管理公司加強成本控制的重要性,分析當前物業管理公司在成本控制中存在的問題,提出一些優化物業管理公司成本控制的策略。

  關鍵詞: 物業管理公司; 成本控制; 問題; 策略;

  物業公司的工作開展質量回直接影響到居民的日常生活質量,由于物業公司涉及工作項目內容在細節性和復雜性上都是相對較高的。因此,管理工作的成本也會同步提升,為了提升物業公司管理的質量,以成本控制為出發點開展好管理工作是針對物業公司的運行和發展實施管理的要點。

  一、物業管理公司加強成本控制的重要性

  實現利潤的最大化是物業管理公司經營的最終目標,而從利潤等于收入減去成本的會計公式可以看出,物業管理公司想要實現這一最終目標,則必然要從提高收入和降低成本兩個角度思考,但在當前我國經濟體制改革深化、世界經濟走勢低迷的大經濟背景下,物業管理公司的收入空間被壓縮,尤其是隨房產市場逐漸平穩化,物業管理公司難以像過去那樣通過拓展營業范圍來獲得高額收入[1]。于物業管理公司而言,對成本進行全面、有效地管理是企業減少資源浪費、提高資金投入產出比的重要途徑。在經濟新常態期間,降本增效是其提高經營收益的必然選擇,也是最常用的策略。

  二、物業管理公司成本控制中存在的問題

  從現代化管理需求來看,多數物業管理公司的成本控制效果還不夠理想,成本管理體系不夠完善,企業在成本控制中還存在諸多問題。

  (一)成本控制不夠重視,缺乏規劃

  物業管理公司經營的特殊性使多數物業管理公司管理者將發展目光放在招商引資、開拓新業務、發展新客戶等業務方面,管理層對成本管理缺乏全面地認識,甚至部分企業管理者認為自身并未涉及生產銷售,同制造業、金融業等其他企業相比,物業管理公司作為新型企業,多數并未在內部設立專門的成本管理小組,成本控制工作由財務人員負責,受能力、其他工作等因素的限制,難以全面分析物業管理行業市場變動情況以及公司發展情況,所提出的成本控制意見也因而不夠科學,物業管理公司缺乏有效的成本控制規劃。
 

物管公司成本控制中存在的問題與優化策略
 

  (二)成本核算方法不科學

  多數物業管理公司的成本管理方式較為粗放,成本核算方法還較為傳統,例如在間接成本的核算中,依舊采用以建筑面積為分配標準的模式[2],未直接和自身實際所提供各項服務的資源損耗情況相掛鉤,雖然這種核算方法大大簡化了成本核算流程,也降低了核算難度,但也降低了核算的準確性,尤其是當企業間接費用類型繁多、復雜時,極容易出現放大或忽視某部分成本支出情況,無法給企業管理者提供準確、全面的資源消耗情況,導致物業管理公司成本管理決策偏離實際需求。

  (三)成本控制未實現信息化

  完善的成本控制需要從事前預測、事中控制以及事后管理全方位進行,而成本預算編制、成本控制方案執行情況分析等工作都離不開數據的支持。一方面,同生產經營類企業相比,物業管理公司主要通過提供服務來獲得收益,企業整體收益較為有限,分配于信息化建設上的投資額度較低。另一方面,受傳統物業管理職能、定位的制約,物業管理公司還將其擺在房產后勤管理的位置上,管理層未認識到成本管理信息化的重要性。多數物業管理公司的系統軟件還較為傳統,其財務系統更是以服務財務會計為主,無法滿足全成本管理這個管理會計工具在企業內部有效運行的需求,企業財務活動還未深入到業務一線,無法給管理者提供有效的數據信息,影響企業管理者決策有效性。

  (四)績效評價體系缺失

  績效考核通常是企業為某一目標的實現,通過既定的評價標準來對各參與經營活動的部門、人員工作實績效果進行價值判斷,并根據結果來采取科學的獎懲制度,以此來達到約束和激勵人員的目的。物業管理公司作為新型產業組織,其公司章程、制度等都還處在摸索階段,多數物業管理公司還未科學地將人員薪酬和其成本控制工作實績相結合,人員薪資較為固定,工作激情不高,不積極參與成本管理體系建設工作,導致企業的成本控制工作流于形式。

  三、優化物業管理公司成本控制的策略

  (一)加強企業成本控制意識,完善成本管理體系

  物業管理公司應加大成本控制理念在內部的宣貫,通過專業學者講座、交流學習等方式來拓展管理層、各部門人員的成本管理知識,培養成本控制意識,解讀相關政策內容,從而對成本控制的重要性有一個明確的認識,主動支持成本控制工作的開展,其中管理層應做好制度完善、戰略規劃等頂層設計工作,各部門需積極配合成本管理人員,共同推進成本管理體系建設。同時,應加大人才培養力度,設立專門的成本管理小組或部門,并配備專業的成本管理人員,專人專職負責企業的成本控制工作。

  (二)加強對新型成本管理工具、方法的應用

  在設立成本管理小組后,物業管理公司應督促成本管理人員實時搜索行業成本管理信息,積極引入市面上應用較為成熟、廣泛的成本管理方法,革新自身成本核算工具,比如可以通過作業成本法來對分解復雜繁瑣的間接成本,按照作業將企業所提供的各項服務進行分類,合理分攤各項費用,并分別進行作業動因分析和資源動因分析,追溯各項費用的源頭,進而提高企業成本核算的準確性,為管理者提供成本管理措施制定指引,進而提高企業成本管理效率。

  (三)加強信息化建設,實現成本信息化控制

  物業管理公司需要重視成本管理信息化建設,及時引入行業市場上較為先進的財務系統軟件,實現成本管理系統、預算管理系統、業務系統等之間彼此銜接,搭建一個統一地管理平臺,確保企業各經營數據可以實時共享[3]。根據自身業務流程、成本管理流程要求等,邀請系統研發機構對成本管理模塊、財務管理系統軟件的功能進行優化,將云計算、云核算等大數據技術融入其中,以此來滿足全成本管理體系運行要求,提高企業成本管理效率。

  (四)構建合理的績效考核制度

  健全的績效考核制度是物業管理公司加強成本控制執行力的重要手段。物業管理公司應完善績效考評指標體系,將人員在成本控制工作中的履職情況納入其中,以此來避免部分人員利用其他考核指標完成度來逃避成本控制不達標的現象。同時設立科學的獎懲制度,根據考核結果和制定的獎懲標準對各部門、各人員進行相應的獎懲,比如增加來年績效工資、作為崗位升遷依據等,從而刺激人員工作的積極性,加快企業成本管理體系建設進程。

  四、結語

  物業管理公司在成本控制中還存在不少問題,面對挑戰,物業管理公司應加強企業成本控制意識、完善成本管理體系、加強對新型成本管理工具、方法的應用、實現成本信息化控制以及構建合理的績效考核制度,從思想認知、能力以及制度等多方面來提高企業成本控制水平。

  參考文獻

  [1]葉春霞.加強物業公司成本管理與控制的策略分析[J].管理觀察,2019(09):167-169.
  [2] 楊樂.淺談物業管理企業成本控制[J].中國經貿,2018(23):220-221.
  [3]曹戰臣.物業企業成本控制的常見問題與改進對策[J].財會學習,2019(12):145-146.

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